Viager libre vs crédit immobilier : comparaison chiffrée
Combien coûte réellement un viager libre comparé à un crédit classique ? Simulation détaillée avec les vrais chiffres 2026.
Viager libre vs crédit immobilier : comparaison chiffrée
Par Marc Renaud
La première fois que j’ai posé les chiffres côte à côte — viager libre d’un côté, crédit bancaire de l’autre — j’ai cru que je m’étais trompé dans mes calculs. J’ai recommencé trois fois. Le résultat était le même : une différence de plus de 120 000 euros sur la même valeur de bien.
Ce n’est pas de la magie. Ce n’est pas non plus un produit sans risque. Mais c’est une réalité arithmétique que la plupart des acheteurs ne connaissent pas, tout simplement parce qu’on leur a toujours présenté le crédit comme la seule voie normale pour accéder à la propriété.
Dans cet article, je vous propose de faire ce calcul ensemble, avec un cas concret et des chiffres réels. Pas d’approximation, pas de marketing. Juste de l’arithmétique.
Le cas concret : un appartement à 200 000 €
Prenons un bien dont la valeur vénale est de 200 000 euros. C’est une valeur médiane représentative — un deux-pièces dans une ville moyenne, ou une chambre dans une grande agglomération. Le vendeur a 75 ans, ce qui correspond au profil type du vendeur en viager.
Je vais comparer deux scénarios d’acquisition du même bien.
Scénario A — Le viager libre
En viager libre, l’acheteur verse un bouquet (capital initial) puis une rente mensuelle viagère jusqu’au décès du vendeur. Le prix total affiché intègre une décote liée à l’occupation et à l’espérance de vie : pour un vendeur de 75 ans, cette décote est généralement comprise entre 20 et 35 %.
Sur un bien à 200 000 euros :
- Prix viager (avec décote de 20 %) : 160 000 €
- Bouquet versé à la signature : 50 000 €
- Capital restant à renter : 110 000 €
- Rente mensuelle correspondante : environ 800 €/mois
- Durée de versement estimée : 15 ans (espérance de vie résiduelle à 75 ans, tables INSEE 2024)
Calcul du coût total :
50 000 € (bouquet) + 800 € × 12 × 15 (rente sur 15 ans) = 50 000 + 144 000 = 194 000 €
Auxquels s’ajoutent les frais de notaire sur le bouquet uniquement : environ 3 500 €.
Coût total estimé : ~197 500 €
Scénario B — Le crédit immobilier classique
Pour acheter le même bien à 200 000 euros via un crédit bancaire, les conditions de marché en 2026 donnent approximativement :
- Prix d’achat : 200 000 €
- Frais de notaire (ancien) : ~16 000 €
- Apport personnel (20 %) : 40 000 €
- Capital emprunté : 160 000 €
- Taux fixe sur 20 ans : 3,5 %
- Mensualité hors assurance : 928 €/mois
- Assurance emprunteur (0,25 %/an sur capital initial) : ~33 €/mois
- Mensualité totale : environ 961 €/mois
- Frais de dossier bancaire : ~1 500 €
- Garantie (hypothèque ou caution) : ~2 000 €
Calcul du coût total :
40 000 € (apport) + 961 € × 12 × 20 (mensualités sur 20 ans) + 16 000 € (notaire) + 3 500 € (frais divers) = 40 000 + 230 640 + 16 000 + 3 500 = 290 140 €
Coût total estimé : ~290 000 €
La différence
| Viager libre | Crédit 20 ans à 3,5 % | |
|---|---|---|
| Coût total estimé | 197 500 € | 290 000 € |
| Ecart | -92 500 € en faveur du viager |
La différence effective tourne autour de 92 000 à 130 000 euros selon la durée de vie réelle du vendeur. Si celui-ci décède à 85 ans plutôt qu’à 90 ans, l’économie est encore plus marquée. À l’inverse, si le vendeur vit jusqu’à 95 ans, l’écart se réduit — mais le viager reste généralement moins coûteux en absolu, du fait de l’absence totale d’intérêts bancaires.
C’est ce que j’appelle l’avantage structurel du viager libre : vous n’avez pas de banque entre vous et le vendeur.
Ce que le viager libre vous évite
Quand on additionne tout ce qu’un crédit bancaire génère comme coûts annexes, on réalise à quel point le système bancaire est rémunérateur — pour la banque.
Les intérêts bancaires
Sur un emprunt de 160 000 euros à 3,5 % sur 20 ans, vous remboursez en réalité 222 720 euros de capital + intérêts, soit 62 720 euros d’intérêts nets. Ces 62 720 euros ne construisent rien. Ils financent le coût du temps accordé par la banque.
En viager libre, il n’y a pas d’intérêts. La rente est calculée sur la base du capital restant dû et de l’espérance de vie — c’est un calcul actuariel, pas financier.
L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est obligatoire pour tout crédit immobilier. Sur 20 ans à un taux de 0,25 % du capital initial, elle représente environ 8 000 euros sur la durée totale du prêt. Si vous avez des antécédents médicaux, ce taux peut monter à 0,50 % ou plus — soit 16 000 euros supplémentaires.
En viager libre, aucune assurance n’est requise de la part de l’acheteur.
Le dossier bancaire et ses conditions
Pour obtenir un crédit, vous avez besoin d’un CDI (ou de revenus suffisamment stables), d’un taux d’endettement inférieur à 35 %, d’un apport d’au moins 10 à 20 %, et d’un dossier accepté par la banque. Cette sélection exclut de fait une partie significative des acheteurs potentiels : indépendants, freelances, professions libérales avec revenus variables, investisseurs déjà fortement endettés.
En viager libre, la seule condition est la capacité à verser le bouquet initial et à assurer la rente mensuelle. Il n’y a pas de dossier bancaire, pas de refus de crédit, pas de période d’attente.
Les frais de garantie
Hypothèque conventionnelle ou caution bancaire : comptez entre 1 500 et 3 000 euros selon le montage. En viager, la sécurité du vendeur est assurée par la clause résolutoire inscrite dans l’acte notarié — pas besoin de garantie externe supplémentaire côté acheteur.
Ce que le viager libre vous impose
Soyons honnêtes. Le viager libre n’est pas adapté à tout le monde ni à toutes les situations. Voici les contraintes réelles, sans les minimiser.
Le bouquet : un capital initial significatif
Le bouquet représente en général 25 à 40 % de la valeur vénale du bien. Sur un bien à 200 000 euros, cela signifie mobiliser entre 40 000 et 70 000 euros en cash à la signature. C’est comparable à un apport de crédit — mais il faut l’avoir disponible immédiatement, sans possibilité de financement bancaire complémentaire pour cette partie.
Pour les acheteurs qui n’ont pas ce capital liquide, le viager libre n’est pas accessible.
La rente indexée : une incertitude à anticiper
La rente viagère est indexée chaque année sur un indice légal — en pratique, l’indice de revalorisation des rentes (IRL), qui a oscillé entre 1,5 % et 3,5 % ces dernières années. Sur 15 ans à 2 % par an de revalorisation, une rente initialement fixée à 800 €/mois atteint environ 1 075 €/mois à la 15e année.
Il faut intégrer cette progression dans son budget à long terme. Ce n’est pas un coût caché — c’est inscrit dans l’acte notarié — mais c’est une contrainte réelle.
La clause résolutoire : la discipline des paiements
Si l’acheteur cesse de payer la rente, le vendeur peut activer la clause résolutoire et récupérer le bien sans rembourser les rentes déjà versées. Contrairement à un crédit où la banque doit passer par une procédure de saisie longue, la résolution d’un viager est plus directe.
Cela signifie que le viager libre exige une discipline financière absolue sur la durée. Pas de rente manquée, pas de retard chronique.
L’offre limitée
Le marché du viager libre représente environ 5 000 à 8 000 transactions par an en France, contre plusieurs centaines de milliers de transactions immobilières classiques. Les biens en viager libre dans une zone géographique précise peuvent être rares — voire absents pendant des mois. Ce n’est pas un produit qu’on trouve sur commande.
Tableau comparatif : viager libre vs crédit immobilier
| Critère | Viager libre | Crédit immobilier 20 ans |
|---|---|---|
| Coût total (bien à 200 K€) | ~197 500 € | ~290 000 € |
| Capital initial requis | Bouquet : 40-70 K€ | Apport : 20-40 K€ |
| Intérêts | Aucun | ~62 000 € |
| Assurance emprunteur | Non requise | ~8 000 € obligatoire |
| Conditions de revenus | Aucune (pas de dossier) | CDI / revenus stables requis |
| Durée de paiement | Incertaine (vie du vendeur) | Fixe (20 ans) |
| Disponibilité des biens | Marché étroit | Marché large |
| Risque principal | Longévité du vendeur | Taux variable / perte d’emploi |
Conclusion : faites le calcul avec votre situation
Ce que je retiens de cette comparaison, après l’avoir faite dans plusieurs configurations, c’est que le viager libre est structurellement moins coûteux que le crédit immobilier — à condition de disposer du capital pour le bouquet et d’avoir la discipline pour honorer la rente chaque mois.
Mais les chiffres que j’ai utilisés ici sont indicatifs. Ils changent selon l’âge du vendeur, le montant du bouquet, le taux du crédit, et la durée de vie effective du vendeur. Sur un vendeur de 80 ans, le viager est encore plus avantageux. Sur un vendeur de 65 ans, le calcul se resserre.
C’est pourquoi je vous encourage à ne pas vous arrêter à cet article. Utilisez notre simulateur pour entrer vos propres paramètres et obtenir une comparaison personnalisée : âge du vendeur, valeur du bien, bouquet envisagé, rente correspondante, et coût total projeté face à un crédit équivalent.
Si vous êtes à l’étape de comprendre comment fonctionne concrètement l’achat en viager libre — le processus, les étapes, les pièges à éviter — le guide complet couvre l’intégralité du sujet de la recherche du bien jusqu’à la signature chez le notaire.
Le viager libre ne remplace pas le crédit pour tout le monde. Mais pour ceux qui ont le profil, l’écart de coût est trop significatif pour l’ignorer.
Marc Renaud accompagne les acheteurs en viager depuis plus de dix ans. Ses analyses s’appuient sur des transactions réelles et les données du marché français.